Terminalvärdet är det diskonterade värdet av alla kassaflöden efter terminåret. Det här är det år då investeringsperioden slutar. Rabatterat kassaflöde är diskontering av framtida kassaflöden till nutiden. Kommersiella fastigheter inkluderar kontorsbyggnader, köpcentra, fabriker och ledig mark. Terminalvärdet är en nyckelkomponent i tillgångsvärdering.
Beräkna terminalvärdet genom att antagandet att fastigheten ökar i värde med en konstant årlig ränta fram till terminåret. Terminalformeln är: CV_ (1 + r) ^ t, där CV är fastighetsvärdet nuvarande, r är diskonteringsräntan och t är terminåret. Du kan använda nuvarande inflationstakten för diskonteringsräntan. Om det nuvarande värdet är $ 1000 är terminåret 5 och inflationen är 2 procent, terminalvärdet är $ 1 104,08: 1,000_ (1 + 0,02) ^ 5. Det finns två problem med detta tillvägagångssätt: För det första antar du att den nuvarande värdesuppskattningen av den kommersiella fastigheten egentligen är rätt, vilket varken betyder för hög eller för låg; och för det andra att det kommer att finnas stadig och ständig tillväxt i dess värde fram till terminåret. Dessa antaganden är osannolikt att hålla under en lång tidsperiod. Av dessa skäl används ofta ett alternativt tillvägagångssätt.
Beräkna terminalvärdet genom att anta en konstant kassaflödestillväxt till perpetuitet, som börjar i terminåret. Terminalformeln är: CF / (r - g), där CF är det kassaflöde som genereras av fastigheten i terminåret, g är den konstanta årliga kassaflödestillväxten och r är diskonteringsräntan. Om till exempel kassaflödet som börjar i terminalår 5 är 100 USD är diskonteringsräntan 8 procent och den konstanta årliga kassaflödesökningen är 2 procent, terminalvärdet är $ 1666,67: 100 / (0,08 - 0,02). Observera att om du antar en konstant årlig kassaflödesökningshastighet (g), förenklar terminalvärdesformeln till CF / r (kassaflöde dividerat med diskonteringsränta).
Beräkna nuvärdet av terminalvärdet, vilket är effektivt ett engångs framtida kassaflöde. Nuvärdesformeln är TV / (1 + r) ^ t, där TV är terminalvärdet i år t och r är diskonteringsräntan. Till exempel, om terminalvärdet är $ 1000 i år 10 och diskonteringsräntan är 4 procent är nuvärdet $ 675,56: 1,000 / (1 + 0,04) ^ 10.
tips
-
Diskonteringsräntan för tillgångar är vanligtvis företagets kapitalkostnad (dvs. kostnaden för att låna pengar).
