Det gamla ordspråket om fastigheter - läge, läge, läge - är en stor faktor i den genomsnittliga kostnaden för detaljhandeln per kvadratmeter. Stad eller liten stad, livlig nav eller sidogata, solig sida eller skuggig sida - dessa bestämmer lokala genomsnittspriser. Det kan vara värt att betala mer för en plats om den översätter till högre fottrafik. För destinationsbutiker kan det dock betala sig för att vara något av den vältränna vägen.
tips
-
Butiker i Greater New York är ett bra exempel på hur mycket plats påverkar priserna. I St George på Staten Island kan rymden vara så liten som $ 10 per kvadratmeter, men bara 40 minuter bort på Manhattans eftertraktade Upper Fifth Avenue, butikerna ska utge så mycket som $ 3.900 per kvadratmeter på världens näst största dyr butiksgata.
Viktiga överväganden
En fristående butik får inte den inbyggda bonusen för etablerad fottrafik som en välplacerad butik i ett köpcentrum får, vilket ofta innebär en lägre kostnad per kvadratmeter. Att vara belägen utanför en motorvägsavfart gör rampen billigare än att vara inbäddade på en populär gågata. Men var och en av dessa utrymmen är idealisk för olika butiker.
Bland de många frågor som du behöver tänka på är: Är parkering inkluderad? Kommer du att betala uthyrarens gemensamma underhåll vid köpcentret eller genom parkeringsplatsen? Kommer hyresvärden att betala dig för skadeförsäkring? Dessa kan alla vara tillägg ovanpå det angivna priset per kvadratmeter, men de borde ingå i dina beräkningar.
Prisutbudet varierar från gata till gata, än mindre stad till stad och stat till stat. Till exempel, Lincoln, Nebraska, priserna kan vara orimliga regionalt, men vara ett skratt för en affärsföretag i Manhattan. Det är absolut nödvändigt att du känner till de lokala kostnaderna och vad försäljningen per kvadratmeter är i din bransch regionalt, eftersom det här gamla ordspråket även gäller för detaljhandeln: Avfall inte, vill inte. Betala inte för utrymme som du inte kan konvertera till inkomst, i grund och botten.
Leasing ett utrymme
Butiker i Greater New York är ett bra exempel på hur mycket plats påverkar priserna. I St George på Staten Island kan rymden vara så liten som $ 10 per kvadratmeter, men bara 40 minuter bort på Manhattans eftertraktade Upper Fifth Avenue, butikerna ska utge så mycket som $ 3.900 per kvadratmeter på världens näst största dyr butiksgata.
Samtidigt är Lincolns Lincoln Road landets sjätte starkaste detaljhandel, och återförsäljare betalar i genomsnitt 350 dollar per kvadratmeter. Nummer 10 på den listan är Highland Park Village i Dallas / Fort Worth, i genomsnitt 175 dollar per kvadratmeter. Vid uthyrning är priset per kvadratmeter vanligtvis en årlig leasingpris, så det tar lite matte att få månadsbeloppet: Multiplicera antalet kvadratfot i utrymmet med priset per kvadratmeter, dividerar sedan med 12. Resultatet är $ 28 per kvadratmeter för ett utrymme på 978 kvadratmeter som fungerar till $ 2 282 per månad.
En fallstudie i Cleveland
För perspektiv på höga och låga i en typisk stad, överväga Cleveland, där detaljhandel lediga platser stiger i en stillastående ekonomi. Stagnation påverkar priserna från stadsdel till närområde som invånare flyttar ut, gatorna hamnar och trafikmönstret förändras. Samtidigt växer andra områden, i synnerhet i förorterna, när människor tittar på kvarter som de uppfattar som bättre för sin livsstil.
Clevelands regionala genomsnitt för 2017 på detaljhandeln var 12,13 dollar per kvadratmeter tack vare ett genomsnitt på 11 procent ledigt utrymme i hela stadsutbudet. Som med alla städer påverkar lediga platser drastiskt priserna och är en stor hävstångsfaktor i förhandlingarna. Ett område i Cleveland med 26 procent lediga platser frågar under $ 8 per kvadratmeter, men där det finns bara 1,5 till 3 procent ledig befattningshavare frågar mellan $ 22 och $ 25,88 per kvadratmeter. Det handlar om utbud och efterfrågan.
Priset är inte allt det där
En bra kurs på ett försäljningsutrymme kan vara vilseledande. Vad är meningen med att betala $ 7 per kvadratmeter om du inte kan få kunder att besöka? Vad händer om de anser att området är osäkert? Kan de parkera sin bil utan att oroa sig för ett inbrott? Vad är pendeltransit som i området? Finns det andra butiker som kommer att ge kunderna skäl att spendera tid i närheten?
Den framtida kundkretsen i ett företag bör vara en faktor i dina rymdbeslut. Höftiga unga kunder är osannolikt att shoppa i ritsiga, exklusiva huvar, så att hitta ett mellanslagsutrymme är troligt bättre än det dyrbara $ 25.88 per kvadratmeter betalt i Beachwood, Cleveland. Samtidigt är åldrande kunder mindre benägna att besöka platser som inte har tilldelat parkeringsplatser eller som kräver stora avstånd.
Forskning är allt
Det är den varma affärsägarens ansvar att undersöka regionalt, ända ner till gatunivå, för att säkerställa att du får en bra skattesats. Det hjälper till att arbeta med en kunnig kommersiell fastighetsmäklare som inte bara sprutar statistik, men kan säkerhetskopiera påståenden med dokumentation. Men kom ihåg agenten har något att vinna från transaktionen, så gör självständig forskning också. En referensdisk i något stadsbibliotek bör ha senaste tidskrifter som beskriver försäljnings- och leasingpriser. Regionala tidningar är stora källor till de senaste marknadstrenderna, men det är också övervakningsgraden i områden du är intresserad av. Prenumerera på lokala nyhetsbrev för kommersiella fastigheter och hålla ett öga på prisutvecklingen.
Ha en uppfattning om konservativa försäljningssiffror per kvadratmeter möjligt för ditt företag och gör en kostnads-nyttoanalys av hyresvärd mot försäljning. Särskilt leta efter jämförelser mellan liknande företagstyper. Förstå vilken fot- och biltrafik som i hela regionen året runt. En strandgata kan göra mördareverksamhet från maj till september, men det finns en stor anledning till varför butiker går ombord och går in i januari.
I slutändan, med god kunskap om lokala priser, detaljhandelstrender och trafik för specifika områden i din region, tillsammans med förståelse för lokal försäljning per kvadratmeter, kan du hitta ett lovande butiksområde som gör att ditt företag kan trivas.
