På de flesta större byggprojekt delas arbete ut genom en process som kallas budgivning. Här lägger entreprenörer priser för jobbet till projektägaren. Entreprenören med lägsta pris tilldelas typiskt jobbet. Många ägare kommer att begära att ett budbindning lämnas tillsammans med de föreslagna buden. Denna anbudsobligation fungerar som en garanti för att entreprenören kommer att hedra sitt bud och kommer teckna ett kontrakt för projektet till det beloppet om de är den låga anbudsgivaren. Budobligationer stöds av finansiella och försäkringsmäklare, och kostar vanligtvis entreprenören en liten andel av hela kontraktsbeloppet.
Hur budobligationer fungerar
Under budgivning uppskattar olika entreprenörer vad jobbet kommer att kosta för att slutföra. De skickar detta pris till ägaren i form av ett bud. Den lägsta budgivaren kommer att få ett kontrakt för jobbet. Om denna budgivare inser att de gjort ett misstag med sitt bud, eller vägrar att underteckna kontraktet av någon anledning, kommer förbundsbolaget att se till att ägaren inte har någon ekonomisk förlust. Det innebär vanligtvis att bondingbolaget betalar ägaren skillnaden mellan de lägsta och näst lägsta buden. Ibland kan bondingsföretaget stämma entreprenören för att återvinna dessa kostnader. Möjligheten för rättegångar beror på villkoren för obligationen.
Syftet med en budförbindelse
Syftet med erbjudandet är att minimera risken för ägaren under budgivning. Det hjälper till att hålla entreprenörer från att lämna in frivilliga bud, eftersom de skulle vara skyldiga att utföra jobbet eller åtminstone betala obligationspremierna. Bonding säkerställer också att alla anbudsgivare är ekonomiskt sunda. Detta beror på att obligationsgivande företag utför omfattande kredit- och finansiella recensioner innan de överens om att ge obligationer till ett företag. Budobligationer behåller entreprenörer utan stark ekonomisk bakgrund från budgivning.
Bud Obligationskrav
Byggbondning blev utbredd under slutet av 1800-talet. Under den här tiden konstaterade den federala regeringen att många entreprenörer som anställdes för projekt gick i drift innan projektet var klart. I 1894 passerade kongressen Heard Act, som godkände användandet av budobligationer på federala projekt. Denna lag uppdaterades 1935 med övergången av Miller Act. Enligt Miller Act, som fortfarande är standarden idag, är alla anbudsgivare skyldiga att skicka anbudsobligationer på något federalt projekt. Många privata företag har kopierat denna trend för att skydda sig mot risker under budprocessen.
Hur budobligationer påverkar entreprenörer
Budobligationer kan få en betydande inverkan på entreprenadföretag. De flesta företag värderas av sina obligationsemissionärer för en viss delning. Värdet på denna rating, kallad "bindningskapacitet", är baserad på finansiell styrka, företagshistoria och kreditinformation. Ett företag måste noggrant övervaka sin bindningskapacitet när man bestämmer vilka jobb som ska bjudas, eftersom bjuda på flera jobb samtidigt kan innebära att bolaget inte kommer att kunna erbjuda obligationer. Dessutom kan det vara svårt för nya entreprenörer att få någon form av bindning, eftersom de har för lite tid i branschen för att visa historisk prestanda. För att låta nyare företag erbjuda när obligationer inte är tillgängliga tillåter Miller Act att företaget lägger in en kontant insättning på 20 procent av budet istället för ett budförbindelse. Alla budgivningsobligationer eller kontanta insättningar återlämnas efter anbudsinfordran, eller en gång ett kontrakt är undertecknat.
Andra typer av obligationer
Det är viktigt att förstå skillnaderna mellan budobligationer och andra typer av byggobligationer. Miller Act kräver att alla entreprenörer på federala projekt erbjuder budobligationer, prestationsobligationer och betalningsobligationer. De flesta privata ägare kommer också att kräva samma tre obligationer från entreprenörer. Budobligationer garanterar endast att entreprenören kommer att skriva ett kontrakt för jobbet, inte att de kommer att slutföra projektet. Prestationsobligationer garanterar att entreprenören slutför projektet enligt kontraktet med hjälp av överenskomna material, metoder och scheman. Betalningsobligationer skyddar både ägare och underleverantörer. Dessa obligationer garanterar att underleverantörer betalas även om den allmänna entreprenören går i konkurs eller misslyckas med att slutföra jobbet. Dessa betalningsobligationer är nödvändiga för att de skyddar ägaren från panträtt och rättegångar om den allmänna entreprenören misslyckas. De är också viktiga för federala arbeten, eftersom det inte kan läggas på avgifter på statens egendom eller projekt.
