Marknadsvärdet på en fastighet är värdet av en fastighet på den öppna marknaden utan externa faktorer. Detta värde har många viktiga användningsområden och är avgörande i skilsmässor, vid beräkning av skatter, för hemförsäljning och försäkringskrav. Medan en given fastighet har ett givet teoretiskt rättvist marknadsvärde, kan det vara nästan omöjligt att bestämma att det verkliga värdet är möjligt. Det är därför som det finns många olika metoder för att beräkna det verkliga marknadsvärdet, som var och en kan vara mer eller mindre exakt baserat på specifika egenskaper för en given fastighet.
Vad är rättvis marknadsvärde?
Rättvist marknadsvärde är ett av de till synes enkla begreppen som kan bli oerhört komplexa i praktiken. För att uttrycka det enkelt är det verkliga marknadsvärdet det pris som en given fastighet skulle sälja för på den nuvarande öppna marknaden utan externa tryck, såsom tid eller ekonomiska hinder. I huvudsak avser termen det lägsta priset som en säljare skulle vara villig att acceptera och det mest konkurrenskraftiga priset som en köpare skulle vara villig att betala om inte var i rush att köpa eller sälja, inte heller utsatt för ekonomiska hinder och båda hade en rimlig kunskap om relevanta fakta. Det verkliga marknadsvärdet är föremål för utbud och efterfrågan och kommer att öka och falla utifrån den nuvarande marknaden.
Varför Fair Market Value är viktigt
Det verkliga marknadsvärdet är en opartisk värdering av en tillgång. Det påverkas inte av köparens eller säljareens ekonomiska eller emotionella situation. Av denna anledning används konceptet ofta för juridiska ändamål, oftast de som inbegriper skatter, försäkringar och fastighetsaffärer. Det kan också användas i skilsmässa för att säkerställa att båda parter får lika ekonomisk andel av tillgångarna trots att båda parter inte kan äga lika delar av all fast egendom som deltar i skilsmässan. Regeringar använder också domänen för dominerande domän när de tar fast egendom från sina ägare och ersätter dem baserat på det verkliga marknadsvärdet.
Verkligt marknadsvärde och skatter
Rättvisa marknadsvärden är användbara vid bestämning av värdet på en fastighet som används i skatteavdrag efter förlust av förlust eller för välgörande donationer. Till exempel, om en fordonsägare donerar sin bil till Good Will, kan han avskriva det verkliga marknadsvärdet baserat på vad bilen skulle vara värd för vid en öppen marknadstransaktion.
Det skäliga marknadsvärdet för skattemässiga ändamål har varit föremål för många IRS rättsfall eftersom det kan vara svårt att bestämma. Om personen som donerade sin bil till Good Will letar efter rättvis marknadsvärde för hans fordon, kunde han till exempel titta på jämförbar försäljning på eBay Motors. Han kunde också använda det värde han betalade för bilen om han köpt den nyligen, basera sitt pris på en bedömning från en lokal expert eller beräkna den på ett antal andra sätt. Men var och en av dessa metoder kan leda till ett annat pris, så om IRS tror att hans verkliga marknadsvärde är för högt, skulle de kunna granska honom som ett resultat.
Verkligt marknadsvärde används också för att bestämma värdet på ett hem för fastighetsskatt. Skillnaden mellan köpeskillingen och det verkliga marknadsvärdet kommer att fluktuera med tiden, vilket är anledningen till att värdet måste bedömas regelbundet av en stadskattestatare eller fastighetsvärderingsadministratör.
Probate domstolar kommer också att använda det verkliga marknadsvärdet av fastigheter för skattemässiga ändamål, eftersom det kan hjälpa till att avgöra hur mycket de avlidnes mottagare behöver betala i skatter. Detta värde är särskilt viktigt i dessa fall, eftersom allmänt om den ärvda egendomen inte hålls av familjen kommer den att säljas snabbt, så värdet kan inte beräknas exakt av vad det säljs för. Dessutom måste det rättvisa marknadsvärdet fastställas i domstolsdomstolar, eftersom många fastigheter arvs av flera stödmottagare som måste bestämma ett rimligt marknadsvärde om en person vill behålla fastigheten och ge övriga mottagare en rimlig andel av fastighetens värde.
Fastighetsanvändning
När en husägare väljer att sälja sin egendom är det fördelaktigt för henne att förstå det rimliga marknadsvärdet innan man listar för att veta vad hon ska sälja för. Hon skulle inte vilja lista hemmet för för lite, men hon skulle inte heller vilja lista hemmet för så mycket att det skulle förringa köpare.
Verkligt marknadsvärde för försäkringar
Försäkringsbranschen är också i stor utsträckning beroende av rättvisa marknadsvärden för ersättning för skadade eller förstörda fastigheter. Till exempel, om ett hem förstörs i en brand, kommer försäkringsbolaget att använda rättvis marknadsvärde på en fastighet för att bestämma hur mycket man ska betala för fordran. Den här siffran tar inte hänsyn till personens känslomässiga anknytning till egendomen, vilket innebär att det faktiska belopp som betalats genom fordran kan vara mycket lägre än en person skulle vara villig att acceptera om de försökte sälja egendomen innan den förstördes.
Skillnader från liknande villkor
Med "marknadsvärde" avses priset på en tillgång på en verklig marknad, motsvarar det verkliga marknadsvärdet fastighetsvärdet på en hypotetisk perfekt marknadsplats där köpare och säljare är på lika villkor. Även om ett hems verkliga marknadsvärde kommer att finnas tillgängligt i en fastighetsnotering är det rimliga marknadsvärdet för ett hem inte så lätt att beräkna. Det faktiska marknadsvärdet kan vara högre än det verkliga marknadsvärdet i många fall om säljaren övervärderar sin egendom eller lägre om säljaren försöker göra en snabb försäljning ur desperation.
Värdet av ett fastighetsvärde är ett liknande begrepp, men eftersom det endast hänvisar till en bedömarens uppfattning om varans värde, inte det verkliga marknadsvärdet, eftersom det kan variera från appraiser till bedömare. Bedömare använder standarder, riktlinjer, lokala föreskrifter, ekonomiska trender och jämförbara försäljningar för att fastställa ett rättvist marknadsvärde för en fastighet. I de flesta fall där det verkliga marknadsvärdet krävs krävs det bedömda värdet acceptabelt, men bedömda värden kan ofta vara lite högre än det verkliga marknadsvärdet.
Slutligen är det "bedömda värdet" värdet av en fastighet som bestäms av en lokal skattemätare eller fastighetsvärderingsadministratör. Detta värde används för att beräkna fastighetsskatt. I allmänhet kommer det bedömda värdet av en fastighet att baseras på sista gången den såldes, nyligen hemkontroller och jämförbar hemförsäljning. I likhet med det uppskattade värdet är syftet med dessa bedömningar att bestämma det verkliga marknadsvärdet, men bedömningarna begränsas av det faktum att de bara är en persons uppfattning. Medan det bedömda värdet ska likna det verkliga marknadsvärdet är det ofta lite lägre. Bedömda värden är offentliga figurer och kan nås på vissa webbplatser eller på länsstyrelsens bedömningsbyrå.
Jämförande marknadsanalyser
Det finns många sätt att bestämma det verkliga marknadsvärdet, och medan det finns hypotetiskt ett definitivt verkligt marknadsvärde för en given egendom, kommer varje metod att beräkna värdet sannolikt att resultera i ett annat antal. Den vanligaste metoden för beräkning av verkligt marknadsvärde är att göra en jämförande marknadsanalys. Det handlar om att titta på andra jämförbara egenskaper på marknaden eller jämförbara egenskaper som nyligen såldes under de senaste två till tre år.
På marknader som fastigheter är det viktigt att överväga egenskaperna till försäljning, men med saker som samlarobjekt och antikviteter kan det vara bättre att titta på jämförbar nyförsäljning över hela världen eftersom samlarna i allmänhet inte begränsar sina inköp till ett lokalt område. När jämförande marknadsanalyser omfattar fastigheter utförs de i allmänhet av auktoriserade fastighetsmäklare och bör innebära jämförelser med bostäder med liknande kvadratmeter, i liknande skick och med liknande antal sovrum. De bör också bara innehålla bostäder som säljs till verkligt värde på den öppna marknaden, inte bostäder som säljs vid avskärmning eller säljs på annat sätt till drastiskt låga eller höga värden.
Professionella rättvisa marknadsvärderingar
Ett annat vanligt sätt att bestämma en fastighetens rättvisa marknadsvärde är att anställa en värderingsman. Bedömare bör specialisera sig i den typ av egendom de granskar. Till exempel är en fastighetsmäklare en certifierad professionell med erfarenhet och utbildning för att bestämma fastighetsvärdet, medan en konstbedömare har omfattande kunskaper om konstvärlden, konsthistoria och nuvarande trender inom försäljning av konstverk. Bedömare använder både konkurrensutsatt marknadsanalys och andra faktorer, till exempel ekonomiska trender, för att fastställa ett rättvist marknadsvärde för en fastighet. Många långivare kräver ett hem genom en professionell bedömning innan de godkänner lån för fastigheten.
Fastighetens ersättningskostnad
Bostadsersättningskostnader är vanliga för både försäkringsbolag och skattemässiga avskrivningsändamål. Ersättningskostnaden liknar ofta en konkurrensutsatt marknadsanalys, eftersom det kan innebära att man tittar på försäljningspriserna för jämförbara fastigheter. Till exempel, om du kraschar din bil, skulle försäkringsbolaget bara behöva ge dig rättvis marknadsvärde för bilen för att ersätta den med en bil i liknande skick.
När ett objekt, som ett hus, behöver byggas om, måste ersättningskostnaden ta hänsyn till dessa kostnader. Om ditt hem till exempel förstördes i en tornado och måste byggas om, kan det ha kostat dig 250 000 dollar förra året, men ombyggnaden av samma bostad med nya material kan kosta 300 000 dollar.
Försäljningspriset
I vissa fall kan försäljningspriset användas för att bestämma marknadsvärdet på en fastighet. Detta gäller i allmänhet endast om försäljningen var ny och om den fanns på en öppen marknad utan externt tryck. Om ett hem just köptes förra året till ett värde som anses vara rättvist för både köparen och säljaren, kan detta till exempel betraktas som det verkliga marknadsvärdet för skattemässiga ändamål. Efter ungefär tre till fyra år kommer det här värdet sannolikt inte att återspegla den nuvarande marknaden och en bedömning måste utföras innan fastighetsskattevärdet bestäms.
Tredje partens värderingar
Om du någonsin har tittat på bostäder på en hemsida som Zillow kan du ha märkt att även hem som inte är till försäljning har värden som anges på dem (i Zillows fall kallas dessa "Zestimates"). Dessa fastighetsvärderingar beräknas med hjälp av faktorer som senaste lokala försäljningar och offentliga skatteposter. Varje webbplats har en unik proprietär formel, varför värdena kan variera kraftigt från sida till sida.
Ett företag som heter HouseCanary hävdar att den har de mest exakta fastighetsvärderingarna online som innehåller alla tillgängliga marknadsdata i sin analys. Enligt webbplatsen bör deras felkurs från det verkliga marknadsvärdet inte vara mer än 3,6 procent, vilket innebär att webbplatsen kunde ha de mest exakta rättvisa marknadsvärderingarna som finns tillgängliga online.
