Att investera i lägenheter med flera enheter kan vara ett utmärkt sätt att generera passiv inkomst och rikedom eller en hårdriven och fattigdomsinducerande upplevelse. Innan du köper en byggnad med flera enheter, se till att du utvärderar det ordentligt. Här följer några riktlinjer.
Föremål du behöver
-
Penna och papper
-
Telefon
-
Skoläder
-
Pengar
Börja med lite pengar. Medan det är möjligt att engagera sig i flera enheter att investera med "inga pengar ner", är sådana avtal få och långt mellan och svårt att förhandla. Spara dina pennies och ta med pengar till bordet, även om det bara är 5 procent. Håll lite pengar i reserv för lediga jobb och reparationer.
Forskning realistiska hyror. Innan du gör ett erbjudande på en byggnad, se till att du vet vad marknaden hyr ut för området. Kör runt, kolla på jämförbara byggnader, kolla tidningsannonser och ring några samtal som låtsas vara hyresgästen. Du måste kunna noggrant uppskatta hyror innan du kan göra ett realistiskt beslut om att köpa en fastighet.
Bestäm nettoomsättningen (NOI) för fastigheter som intresserar dig. Din NOI är den inkomst du har kvar efter alla kostnader (inklusive vakansersättning men exklusive hypotekslån och skatter) har uppfyllts. Till exempel, om din byggnad tjänar 100 000 dollar per år i hyror (inklusive lediga tjänster) och har 30 000 dollar per år i underhåll, verktyg etc. är ditt NOI 70 000 USD.
Bestäm kapstarten för byggnader som intresserar dig. Investeringar i bostadshus behöver bra kassaflöde för att överleva lediga platser, underhåll och reparationer. Capsatsen är netto (ej brutto) inkomst dividerad med köpeskillingen. Om du köper en byggnad för 500 000 dollar och har 50 000 kronor per år nettoomsättning före skatt, är avkastningen på investeringen 10 procent. Med tanke på problemen med att köra en byggnad vill du verkligen köpa en multi-enhet som returnerar mindre än du kan få på en problemfri CD?
Bestäm brutto-multiplikatorn. Ta det föreslagna försäljningspriset och dela det med den årliga brutto hyresintäkten. Om till exempel köpeskillingen är $ 500 000 och de årliga bruttoavtalen är $ 50 000 är GRM 10. Jämför det här numret mot flera listor i ditt område och du kommer att ha en grov indikator på hur din fastighet jämför med andra fastigheter på den lokala marknaden.
tips
-
Ha en exit strategi. Kommer du att uppgradera byggnaden och beordra högre hyror? Förvandlas till condos? Göra kosmetiska reparationer och bläddra? Din strategi att uppgradera värdet av byggnaden kommer att spela i det pris du kan betala.
Varning
Inspektera varje enhet i din byggnad. Leta efter fläckar som indikerar läckage under sänkorna och på taket. Kontrollera kabeldragning, tak och VVS och kontrollera att enskilda enheter är korrekt mätta. Skapa en lista med nödvändiga reparationer och använd det som en förhandlingspunkt.
