Om du är verksam inom kommersiell fastighetsinvestering kommer du att vara bekant med kreditgarantikriterier som LTV-förhållandet och DSSR-förhållandet. Banker brukar använda dessa mätvärden för att bestämma om de borde göra lånet. Skuldavkastning är det nya barnet på försäkringsblocket. Långivare tycker om det, till skillnad från LTV och DSCR, är det inte beroende av marknadsvärde, avskrivningsperiod och ränta som antingen kan manipuleras eller som förändras över tiden.
tips
-
Skuldavkastningen beräknar risken i samband med ett kommersiellt fastighetslån genom att dividera fastighetsinkomst av fastigheten med lånebeloppet.
Riskprov för kommersiella lån
De flesta banker tillämpar två tester för att bedöma risken för ett kommersiellt fastighetslån: skuldsättningsgraden och låneförhållandet. DSCR-formeln bedömer huruvida nettotäkterna från fastigheten - hela hyran och intäkterna från fastigheten minus rörelsekostnaderna - överstiger hypotekslånen med en hälsosam buffert, så du har fortfarande tillräckligt med pengar för att betala lånet även om kostnaderna går upp eller hyran kommer ner. Till exempel kan en långivare kräva ett nettoöverskott (NOI) på $ 1,50 för varje $ 1 lånad.
LTV-förhållandet representerar beloppet av hypotekslån dividerat med fastigheten. Så om du lånade 500 000 dollar för att finansiera en 800 000 dollar byggnad skulle LTV vara 62,5 procent. En låg LTV på cirka 75 procent eller mindre betyder att banken står en bra chans att få pengarna tillbaka i en avskärmningsförsäljning även om fastigheten har blivit mindre värdefull över tiden.
Vad är en skuldavkastning?
Problemet med LTV är att det ändras som egenskapens marknadsvärde ändras, så det är svårt att få en statisk riskmått med denna mätvärde. På samma sätt, eftersom DSCR-beräkningen bygger på lånets ränte- och avskrivningsperiod, kan du manipulera dessa faktorer för att öka DSCR. Till exempel kan höjning av avskrivningsperioden från 20 år till 25 år uppnå en lägre årlig lånebetalning och därmed öka DSCR till acceptabla nivåer, även om lånet kommer att kosta mer över tiden. För att kompensera för dessa brister kastar långivare vanligen skuldavkastning i försäkringsblandningen. Skuldavkastning erbjuder ett annat sätt att mäta risken för ett kommersiellt fastighetslån med bara NOI och det totala lånebeloppet.
Hur man beräknar skuldavkastningen
Matematiken är enkel att beräkna skuldavkastning: dividera fastighetens rörelseresultat med det föreslagna lånebeloppet. Antag att du köper en $ 1 miljon byggnad, och NOI är $ 50 000 per år. Du har 300 000 dollar i kontanter och vill låna 700 000 dollar för att köpa byggnaden. Långivaren beräknar en skuldavkastning på $ 50,000 / $ 700,000 eller 7,14 procent. Långivare fastställer vanligtvis minsta skuldräntor innan de godkänner en inteckning. Så du kommer att finna att långivare vända beräkningen på huvudet för att beräkna hypotekslånet, där NOI dividerat med skuldavkastningen ger det maximala lånebeloppet. Till exempel, om långivaren kräver en skuldavkastning på 10 procent, kommer vår $ 50 000 NOI-fastighet bara att kvalificera sig för ett lån på $ 500 000.
Skuldavkastning mot Cap Rate
Eagle-eyed fastighetsinvesterare kommer att inse att avkastningsdefinitionen ser mycket ut som en cap-sats, vilket jämför NOI med priset på byggnaden - $ 50 000 / $ 1 miljoner i ovanstående exempel eller 5 procent. Likheten är avsiktlig. Det beror på att långivaren använder den effektiva avkastningsformeln för att förstå vilken typ av avkastning det kan förvänta sig på sina pengar om det måste avskärmas. En högre skuldränta betyder att det finns fler hyror som kommer in i förhållande till storleken på lånets återbetalning, så det finns en rättvis chans att banken inte kommer att förlora om låntagaren standardiserar sig på hypotekslån.
Vad är en bra skuldavkastning?
Över den kommersiella fastighetssektorn är den typiska minsta acceptabla skuldavkastningen 10 procent. Det faktiska numret du citerade beror emellertid på fastighetstyp, hyresgästens ekonomiska styrka och räntor. Riskfyllda egendomstyper som hotell, som kan ha fluktuerade lediga platser och en oförutsägbar NOI, kräver vanligtvis högre skuldräntor än mer stabila kontorsinvesteringar. I långivare talar en högre skuldavkastning "lägre hävstång", vilket indikerar en lägre utlåningsrisk.
