Som företagare kan du hitta dig själv i behov av nya anläggningar, antingen för att starta din affärsverksamhet eller för att utöka ett befintligt företag. Oavsett vilken typ av verksamhet du kan äga, vilken typ av egendom du äntligen väljer kommer sannolikt att utgöra kommersiell egendom. En kommersiell byggnad är helt enkelt fastigheter som används för affärsändamål. Kommersiell egendom kan vidare indelas i sex underklassificeringar enligt den specifika verksamheten som bedrivs på den. Att hyra kommersiell egendom för din verksamhet är vanligtvis inte lika enkel och enkel att säkra en bostadshyra för exempelvis en lägenhet. Förhandlingar för kommersiella byggnader och fastigheter kan vara ganska mer komplexa, liksom leasingvillkoren, med ett antal olika leasingstrukturer som kan erbjudas av olika kommersiella hyresvärdar.
tips
-
En kommersiell byggnad är en som används för affärsändamål, antingen direkt genom att hyra en viss verksamhet eller genom att generera vinst, som med bostadshus.
Vad är en kommersiell byggnad?
Någon fastighet som används för affärsverksamhet och verksamhet utgör kommersiell egendom, oavsett om det bara är tomt mark eller det förbättras med byggnader och andra anläggningar. En kommersiell byggnad är en struktur där ett företags syfte drivs eller drivs. Det inkluderar både direkta användningar, där företaget bedriver verksamhet ut ur byggnaden själv och indirekta användningsområden, där själva byggnaden är verksamheten.
Ett exempel på en direkt användning av en kommersiell byggnad skulle innefatta en livsmedelsbutik eller mekanikaffär i byggnaden i fråga. Ett exempel på en indirekt företagsanvändning är bostadshus, där hyra av enskilda lägenheter är den affärsverksamhet som äger rum i dessa byggnader.
Byggnader och egendom som är betecknade som kommersiella i naturen är underkastade olika skatte- och finansiella bestämmelser, samt tilläggs eller olika juridiska krav och förbud, i många fall. Kommersiella beteckningar utlöser också olika finansieringsregler för inköp, leasing och förbättring.
Exempel på kommersiella byggnader
Kommersiella byggnader och fastigheter klassificeras i huvudsak i sex olika typer eller kategorier:
- Kontorsbyggnader
- Detaljhandel byggnader
- Industribyggnader
- Flerfamiljshus
- Hotell och motell
- Specialbyggnader
Oavsett om de ligger i städer eller förorter, är kontorsbyggnader en vanlig typ av kommersiell byggnad. Från mindre byggnader med några våningar till skyskrapor hundratals meter höga, kan kontorsbyggnader hittas nästan överallt i USA och andra utvecklade länder. En specifik subtyp av kontorsbyggnader, den medicinska kontorsbyggnaden, anses vara en specialiserad användning. Kontorsbyggnader av alla slag kan hyra enskilda kontor, sviter eller golv till många hyresgäster eller till en enda hyresgäst, som sedan delar upp byggnaden som de passar. I många fall erbjuds kontorsbyggnader till hyresgäster tillsammans med möjligheten att få utrymmet byggt för hyresgästens specifikationer.
Detaljhandelsfastigheter och byggnader huser alla typer av butiksaffärer och restauranger. Det här segmentet av kommersiella fastighetsmarknaden kan vara ganska komplext med många lokala regler om zonering och statlig lagstiftning som gäller för olika typer av detaljhandelar och med marknadshyror beroende på typ av byggnad, storlek, layout och antal och typ av hyresgäster. Till exempel kan detaljhandelsfastigheter vara envåningsbyggnader, såsom uteplatser som rymmer en enda apotek eller stora flerhyresfastigheter, såsom köpcentra förankrade av några stora butiker med flera mindre butiker, bås och kiosker däremellan.
Byggnader där tillverkning, reparation, forskning och utveckling och lager är belägna är kända kollektivt som industribyggnader. Dessa kommersiella byggnader tenderar att vara belägna i särskilt utsedda zoner som skapas genom lokala förordningar och föreskrifter. De är generellt placerade utanför tungt urbaniserade områden men ligger nära interstate highways och andra väsentligen reste vägar, järnvägar och transport depåer. Ofta kommer de utsedda industriellt zonerade områdena att organiseras i industrin parker som hus anläggningar för flera företag. På grund av den extra buller och trafik industrin byggnader tenderar att producera, är dessa zonade områden vanligtvis isolerade av buffert områden från bostadsområden.
Den multifamily kommersiella byggnaden är begränsad i huvudsak till alla bostadsfastigheter som kan hyra flera familjer på plats. Detta skulle utesluta enfamiljshus men skulle inkludera bostadsrätter, lägenheter och stadsbostadsutvecklingar. Ett flerfamiljshus är engagerat i ett kommersiellt syfte genom investering och förvaltning av sina ägare, med inkomst som strömmar genom invånarnas betalning av hyror. Lägenhetslägenheter byggs vidare enligt följande linjer, baserade på golv, plats och närvaro eller frånvaro av en hiss:
- Höghus inkluderar en eller flera hissar och minst nio våningar.
- Mid-rise byggnader inkluderar flera historier, men oftast mindre än nio, och en hiss.
- Walk-up byggnader har flera våningar, vanligtvis fyra till sex, men inga hissar.
- Garden-style byggnader hus flera lägenheter i tre eller färre historier med en innergård eller trädgårdsliknande landskapsarkitektur.
- Tillverkade bostadsparker eller samhällen (även känd som "trailerparker", men detta är ofta menat i nedsättande mening) erbjuder markytor för uthyrning till ägare som placerar sina mobila eller tillverkade bostäder (ensamma eller dubbla bostäder) på mycket och koppla dem till befintliga verktygskällor.
- Särskilt bostadshus är någon form av flerfamiljshus som är avsedd för eller specifikt riktad till ett visst segment av befolkningen, såsom låginkomstfamiljer eller seniorer.
Hotell- och Motell-fastigheter erbjuder on-demand boende för affärs- och fritidsresenärer. Hotell kan vara storskaliga och antingen oberoende boutiquehotell eller kedjeägda. Hotell med högre prispunkter tenderar att tillhandahålla eller hyra utrymme till andra stödjande företag som ger mervärde för hotellets gäster, såsom spa, frisörsalonger, restauranger, barer och klädbutiker. I den andra änden av spektret finns lågklassiga motell utan extra bekvämligheter eller på plats restauranger. Dessutom är stora resortområden och kasinon specialiserade hotellfastigheter som erbjuder boende till ett brett utbud av prispunkter.
Slutligen finns det en kategorin "special purpose" som innehåller icke-bostadsfastigheter som innehas av ägare som investerar i kommersiella fastigheter, men egenskaperna uppfyller inte naturligt någon av ovanstående karakteriseringar, till exempel bowlingbanor, minigolfbanor och lagerlokaler.
Vad är meningen med ett kommersiellt leasingavtal?
Förutom de olika kategorierna av kommersiella fastigheter kan du också stöta på olika typer av kommersiella leasingavtal. Även om kommersiella leasingavtal tenderar att innehålla flera typer av gemensamma kedjeplattklausuler, kan den specifika strukturen i hyresavtalets villkor skilja sig ganska dramatiskt, bland annat hyresgästens betalningsförpliktelser. Vilken typ av leasing som är rätt för ditt företag beror på många faktorer, inklusive dina affärsplaner och mål för fastigheten, dina kassaflödesprognoser och kontanter och andra delar av ditt företags finanser och verksamhet.
En enstaka leasing eller netto leasing förpliktar hyresgästen att betala endast vanlig hyra (dock det som kan beräknas), verktyg och fastighetsskatt. Hyresvärden i ett nät eller en enda leasing tar hand om (eller betalar för) underhåll, reparationer och försäkringar på fastigheten och alla förbättringar därtill.
Dubbelnetto och netto-leasingavtal kräver i allmänhet hyresgästen att betala hyra, verktyg, fastighetsskatt och försäkring för byggnaden och någon del av lokalerna som hyresgästen utnyttjar. Hyresvärden betalar endast för underhåll och reparationer eller utför dessa på egen bekostnad. I triple-net leasing betalar hyresvärden endast för strukturreparationer till fastigheten eller byggnaderna, medan hyresgästen tar ut alla övriga kostnader och kostnader utöver hyran.
Slutligen delar full service och modifierat bruttoinvestering kostnaderna för strukturreparationer och alla kostnader som faller under etiketten på "driftskostnader" (inklusive fastighetsskatt, försäkringspremier, verktyg och underhåll) mellan båda parter. För byggnader som hyser flera hyresgäster, såsom köpcentra och shoppingplazas, är fullservice eller modifierad bruttoinvesteringsstruktur den vanligaste typen. Om rörelsekostnaderna ökar gör hyran inte.
Förhandla ett kommersiellt leasingavtal
När du letar efter rätt kommersiell egendom för ditt företag är egendomen av fastigheten och dess byggnader för ditt affärsändamål bara början. Du måste också nå ett avtal med hyresvärden på kommersiella leasingvillkor som passar dina företags behov, mål och ekonomi. Förhandla dina kommersiella leasingvillkor kan vara en stressig eller till och med ångest-inducerande erfarenhet om du aldrig har gjort det förut.
Som ett preliminärt förhandlingsverktyg är det alltid smart att utforska hyror för jämförbara platser och anläggningar. Ta reda på vilka hyres- och leasingvillkor som erbjuds för dessa platser, samt eventuella signifikanta skillnader mellan fastigheterna så att du kan ta itu med några invändningar från hyresvärden. När du har gjort dina läxor och förstått de genomsnittliga hyrorna i området, har du mer befogenhet att nå termer som är ömsesidigt fördelaktiga och rättvisa. På samma sätt, om du hittar många platser som är lika lämpade för jämförelse, kan du vara på en hyresgästs marknad, och du kanske kan konvertera det till en förhandlingsförmån. Som ett minimum bör du överväga att fråga om en kortare leasingperiodens varaktighet (ett år, till exempel istället för två), om hyrorna börjar falla. Det kommer att frigöra ditt företag tidigare för att hitta en bättre uppsättning villkor. Det här kanske inte är det bästa sättet, om din verksamhet kräver ett fast engagemang, till exempel en fina restaurang.
Tala om hyresperioden, var särskilt uppmärksam på denna del av hyresavtalet. Om du är nöjd med platsen och ditt företags hyresavtal godkändes av hyresvärden är nästa största fråga termen för hyresavtalet. Vissa företag, som restauranger, kommer att kräva en längre leasingperiod, men för de flesta småföretag är en löptid på ett eller två år med frivilliga förnyelseperioder mest vanliga och i allmänhet bäst lämpade för hyresgästen. Du kommer att ha viss säkerhet och tillräckligt med tid för att etablera din verksamhet och locka rätt flöde av kunder eller kunder till den platsen, men ditt företag kommer inte att vara knutet till en lång sikt.
Slutligen uppmärksamma mycket mer än bara hyran. Andra kostnader, beroende på vilken typ av leasingstruktur du erbjuds, kan lägga till stora kostnader för dina byggnadskostnader och sätta en reell belastning på din budget. Om ditt företag kommer att ansvara för kostnader och utgifter utöver hyran är det viktigt att få en uppskattning av dessa kostnader för att skapa en exakt budget och uppskattning av din företagsfinans.Dessa så kallade dolda kostnader kan innefatta underhåll eller gemensamt område underhåll och kan vara ganska betydande. För att säkra de bästa möjliga villkoren kan du överväga att fråga om ett keps eller ett maximalt belopp som du eventuellt kan bedöma för dessa objekt eller alternativt överväga att byta ut strukturen för den där hyresvärden tar ut dessa kostnader och ditt företag betalar en högre hyra. Detta kommer att ge säkerhet till din budget och göra ekonomiska prognoser mycket enklare och mer exakt.
