Kommersiella byggnader har ofta hög omsättning. Att hitta nya hyresgäster kan vara mycket tidskrävande, varför många hyresvärdar väljer att arbeta med kommersiella fastighetsmäklare för att fylla lediga platser. Som en bonus har mäklare erfarenhet och relationer och kan ofta hitta nya hyresgäster mycket snabbare än en hyresvärd kan, vilket betyder att hyresvärden kan börja samla hyran tidigare. Naturligtvis kommer en mäklare inte att fungera gratis, vilket är där leasingprovisioner kommer in.
Vad är en leasingkommission?
I stället för att hyresvärden betalar mäklaren en fast skattesats för att få in någon hyresgäst som han kan hitta, är kommersiella fastighetsmäklare incitiverade genom att ge dem en provision baserad på antingen en del av hyran eller en avgift per kvadratmeter. Detta hjälper till att motivera dem att hitta en långsiktig hyresgäst som kommer att hyra så stor av ett utrymme som möjligt inuti byggnaden.
Hur Leasing Provisioner Beräknas
Om en mäklare betalas en del av hyran eller en avgift per kvadratmeter, beror vanligtvis på typen av egendom. Detaljhandel, sjukhus och industriell leasing betalas vanligtvis utifrån en procentandel av hyran. Satsen är vanligtvis högre vid leasingens början och går ner över tiden. En typisk struktur är 6 procent av den totala hyran för de första fem åren av hyresavtalet, 3 procent av den totala hyran för de kommande fem åren och 1,5 procent av hyran för återstående löptid. Eventuella leasingförlängningar kan leda till en extra betalning till mäklaren, i allmänhet till lägsta avtalspris som avtalats i hyresavtalet. Procentsatserna varierar beroende på marknad, egendomstyp och mäklare själv.
Exempel på en leasingkommission
Exempelvis med hjälp av kommissionstrukturen på 6 - 3 - 1,5 procent ovan kan du föreställa dig att ett företag betalar 5 000 dollar per månad i hyran och tecknar ett 15-årigt leasingavtal med möjlighet att förlänga leasingavtalet ytterligare fem år i slutet av leasingperioden. Provisionen för de första fem åren skulle vara 18 000 dollar (den månatliga hyran på 5 000 USD gånger 12 månader gånger fem år gånger programpriset.06). Provisionen för de kommande fem åren skulle komma ut till $ 9 000 (den månatliga hyran på $ 5 000 gånger 12 månader gånger fem år gånger.03 provisionen). Provisionen för de sista fem åren skulle vara $ 4,500 (den månatliga hyran på $ 5000 gånger 12 månader gånger fem år gånger programpriset.015). Totalt skulle mäklaren ha gjort en $ 315,000-provision på affären.
Vid leasingavtalets utgång, om hyresgästen beslutade att förlänga sitt leasingavtal i ytterligare fem år, skulle mäklaren få ytterligare $ 4,500. Om han bestämde sig för att förnya efter det skulle mäklaren som förhandlade om villkoren i det nya avtalet om hyresavtal få betalt, och satsen skulle sannolikt vara lägre än den som ursprungligen debiterades av den första mäklaren.
General Office Space Leasing Provisioner
I allmänhet kontorsutrymmen beräknas mäklaravgiften i allmänhet utifrån kvadratmeter av det hyrda utrymmet. Satsen är vanligen en dollar per kvadratmeter, men det kan också variera beroende på marknad och mäklare. Om du antar en dollar per kvadratfot, är denna provision mycket lättare att beräkna. Till exempel, om en hyresgäst hyr ett utrymme på 15 000 kvadratmeter, kommer provisionen att bli $ 15 000.
Expansioner och förnyelser
För expansioner bör mäklaren betala en extra avgift för det nya fastighetsutrymmet baserat på den ökade hyran och provisionsgraden för den tidsperiod som expansionen ägde rum. Till exempel, om bolaget från det första exemplet ovan expanderade vid årets femåriga leasingavtal, skulle hyresvärden skylda mäklaren en provision på den ökade hyran med 3 procent för resten av den första tioårsperioden och en 1,5 procent ränta för de kommande fem åren.
När betalas mäklare?
Mäklare hoppas bli betalda så snart som möjligt efter att leasingavtalet har tecknats, och många kommer att lägga det i noteringsavtalet. Fastighetsägare kommer dock generellt att få fördel genom att göra mäklaren ense om att betalas först efter att hyresgästen flyttar in i utrymmet och börjar betala hyra. Detta kommer att motivera mäklaren att försöka få en hyresgäst och betala hyra så snart som möjligt och det kommer att bidra till att mäklaren bara väljer att arbeta med stabila hyresgäster som kommer att stanna ekonomiskt lösningsmedel tillräckligt länge för att betala den första hyreskontrollen. Det är inte oerhört att företagen går inom några månader efter att ha flyttat till en ny byggnad innan de någonsin betalat hyra. Detta garanterar att du åtminstone inte kommer att betala en leasingprovision förutom att ge en deadbeat företag gratis hyra.
