Kassaflödesnoteringar är vanliga vid fastighetsaffärer där köparen inte kan få finansiering för ett fastighetsinköp. För att säkra försäljningen betalar köparen betalningen och skriver ett kassaflödesnote - i huvudsak en IOU - som lovar att betala saldot av saldot av priset med ränta i avdrag för ett visst antal månader tills skulden är betald. Noten kan omsättas, och noteringsinnehavare som föredrar en omedelbar summa av kontanter kan sälja noten till en tredje part. Dock kan anslutande kassaflödesnotköpare och säljare vara utmanande.
Besök ditt läns tingshus. Sök i de offentliga dokumenten som listar en fastighets hypotekseägare. Hitta fastigheter som finansierades av privata långivare. Skapa en lista över dessa långivare och egenskaper.
Skriv ett brev som förklarar att du är i kassaflödesnotitetsbranschen, och att du letar efter noteringsinnehavare som är intresserade av att sälja sina noter. Skicka brevet till de privata långivarna på din lista. Följ upp brevet med ett telefonsamtal. Skapa en databaslista över anteckningsinnehavare som vill sälja.
Annonsera din önskan att köpa kassaflödesnoteringar i lokala tidningar, investeringstidningar och fastighetswebbplatser. Lägg till några ledningar till din databas.
Telefon lokala fastighetsmäklare, inteckning mäklare, banker och escrow agenter. Fråga om de har några anteckningar eller kan hänvisa till någon som gör det. Följ upp dessa leder för att hitta tillgängliga kassaflödesnoteringar som innehavarna är villiga att sälja.
Analysera anteckningarna i din databas. Verifiera den huvudansvarige på noten, termen, räntan och återbetalningsmekanismen. Kontrollera om anteckningen är säkrad med en första eller en andra lien mot fastigheten.
Utnämna en fastighetsmäklare som kan värdera värdet av säkerheten som säkerställer noten. Investerare kommer att kräva denna information innan de åtar sig att köpa.
Placera noterna i värdeordning med hjälp av informationen som du erhållit i steg 5 och 6. Som en allmän regel är notens värde i förhållande till dess riskprofil - ju mer riskfyllda notan desto lägre pris och vice versa. En noterings riskprofil innehåller vanligen den information du analyserade i steg 5, låneförhållandet och låntagarens FICO-poäng. Till exempel är höga LTV-förhållanden - hemmets värde jämfört med det utestående skuldsättet - riskabeltare än låga LTV-värden.
Hitta potentiella köpare för dina kassaflödesnoteringar genom att annonsera i samma resurser som du använde i steg 3. Kontakta lokala fastighetsbyråer som kan komma i kontakt med lokala investerare. Du kan också skapa en webbplats som ägnas åt ditt mäklarföretag. Klienter händer inte över natten, så var tålmodig. Det kan ta ett tag för ditt nätverk att nå en publik.
Utnämna en advokat för att utarbeta dina mäklarvillkor. Nyckelförsättningen är din mäklare, vilket vanligtvis är en fast procentandel av det pris som betalas för noten.
Förhandla priset och försäljningsvillkoren mellan noteringssäljaren och investeraren. Eftersom investeraren lägger ut kontanterna gör han prisutbudet baserat på hans investeringsvärdering. Som mellanhänder är ditt jobb att hjälpa parterna att nå överenskommelser. Du tjänar din avgift från det arbete du har lagt i förväg - hitta anteckningarna, värdera fastigheten och så vidare - och för att underlätta affären.
tips
-
Köpare och säljare använder också kassaflödesnoteringar i rubriköverföringar, företagslån och ett antal andra skuldtransaktioner.
Varning
Ta reda på om du behöver en tillståndslicens eller tillståndsmässiga kvalifikationer innan du startar din lånebrevsmäklare.
Obligationsförmedling kräver mycket tid och energi, och du måste skapa en aggressiv reklamkampanj. Det är förmodligen inte ett snabbt växande system. Akta dig för kurser och mentoringstjänster som föreslår något annat.
