Reverse Mortgage Programmet är ett Federal Housing Authority (FHA) -apporterat hypoteksprogram som tillåter seniorer, 62 år och äldre, att ta ut en del av det upplupna kapitalet i ett hus. Fonder kan användas för praktiskt taget alla ändamål som tilläggsinkomst, hemförbättringar, drömlov eller sjukvårdskostnader. Till skillnad från traditionella bostadsobligationslån är låntagaren inte skyldig att göra några återbetalningar på en omvänd hypotekslån så länge låntagaren använder huset som huvudbostad. Återbetalning av omvänd inteckning görs när huset säljs.
Bedömningskrav för omvänd hypotekslån
En av de vanligare frågorna är hur fastighetsvärdet bestäms för en omvänd hypotekslån Faktum är att det inte finns något fantastiskt mysterium att bestämma värdet på en omvänd hypotekslån. Det görs på samma sätt som en vanlig "konventionell" bostadsränta.
FHA-bedömare
Tillgången är att eftersom den stora majoriteten av omvända inteckningar är FHA försäkrad, måste bedömningsarbetet utföras av en FHA-godkänd bedömare. Eftersom huset utgör den "enda säkerheten" som används för att säkra omvänd hypotekslån är det kritiskt att bedömningen är korrekt och speglar det verkliga värdet av huset. Dessutom, eftersom den omvända inteckning är FHA försäkrad, måste fastigheten uppfylla FHA fastighetsstandarder.
Vad är en jämförbar?
Den FHA-godkända bedömaren kommer att göra en "jämförbar". Det vill säga kommer bedömaren att jämföra värdet av den uppskattade egendomen till egenskaper (jämförbara) som nyligen har sålts i området. "Säljs i området" är ett ganska förlorat koncept som är beroende av befolkningstätheten. Bedömare som gör en bedömning på ett typiskt förorts hem med en typisk förorts befolkningstäthet kommer att leta efter "jämförbara" inom en 1,5- till 3-mils radie av ämneshemmet.
FHA tillämpar mycket strikta riktlinjer för bedömaren att följa vid bedömningen. Huset måste likna jämförbara "sålda" egenskaper i området när det gäller stil och bekvämligheter.
Vad är nyförsäljning?
Det jämförbara huset som såldes måste vara en ny försäljning. Återigen är detta ett annat förlorat koncept. Robustiteten i bostadsförsäljningen tenderar att variera med ekonomins tillstånd. När ekonomin är trög, tenderar bostadsförsäljningen att vara trög.
Vanligtvis är ett jämförbart hus som sålde i området, säg ett och ett halvt år sedan inte ett idealiskt hus att göra jämförbara. Men i en trög ekonomi där bostadsförsäljningen är trög, kan det här huset vara "det enda spelet i stan". I slutet av dagen är beslutet om vad som utgör en nyförsäljning ett domskäl från bedömaren och den finansieringsföretag.
Möta FHA riktlinjer
Många seniorer befinner sig i en Catch-22-dilemma eftersom fastigheten måste uppfylla FHA-miniminormer för att få en omvänd hypotekslån. Många äldre bostäder kan behöva reparationer för att tillgodose FHA: s omvända hypotekskrav såsom takläggning, el, rörmokeri eller blybaserade färgproblem utöver låntagarens förmåga att korrigera med tillgängliga out-of-pocket-medel.
Den goda nyheten är att FHA känner igen potentialen för sådana problem och har gjort bestämmelser som möjliggör reparationer från avvecklingsvinsten, vanligtvis inom högst sex månader efter finansieringen. Eventuella reparationer för att uppfylla FHA-krav noteras av bedömaren i utvärderingsrapporten. Uppskattningar erhålls då från "ansedda" entreprenörer för att göra reparationerna. Slutligen hålls de nödvändiga medlen i spärr för att dras ner när reparationerna görs.
