Uteslutna fastigheter som säljs på domstolstågens steg omfattar faktiskt det andra steget i avskärmningsprocessen. Det första steget kallas före utestängning, och är när banken eller hypotekslån börjar stegen för att återkräva fastigheten och tillgångarna. Det sista steget, efter utestängning, händer efter auktionen och upptar en viss tidsperiod innan den högstbjudande faktiskt kan ta del av fastigheten.
Pre-Foreclosure
Pre-avskärmningsprocessen börjar när den första betalningen saknas på ett hypotekslån. Kontot är flaggat och hypotekstagaren tittar på kontot för ytterligare sena eller försvunna betalningar. När kontot är ansett för brottsligt, börjar hypotekslånet pappersarbetet för att få den egendom som säljs på en auktionshus. Detta pappersarbete innehåller vanligtvis inlämning av en avsiktsförklaring med de behöriga lokala myndigheterna och ett meddelande i tidningen att fastigheten kommer att säljas på ett visst datum.
Domstolsauktionen
I de flesta stater kan budgivning på egendom som säljs vid auktoriserad auktion börja före den aktuella försäljningsdagen. Dessa extra dagar läggs till för första gången husägare att lägga ett bud på fastigheten; Om ett mottaget bud är tillräckligt högt för att tillgodose hypotekslånstagaren, accepteras det och den faktiska auktionen avbryts. Om inga bud mottas under auktionsdagarna så kommer egendomen att säljas på domstolsplatsen. I vissa stater har ränteinnehavaren rätt att ange det lägsta beloppet han ska ta (kallad en reserv) för den egendom som säljs. Ofta säljer en auktionsfastighet långt under marknadsvärdet, vilket gör budgivning på auktion en favoritaktivitet av fastighetsspekulanter och andra investerare.
Post-Foreclosure
I mer än 12 stater finns det en väntetid innan den höga budgivaren kan ta del av fastigheten. Den här tiden är tillåten så att eventuella skatter och andra avgifter och underrättelser kan lösas innan försäljningen slutförs. Många stater tillåter den ursprungliga husägaren att återköpa fastigheten till priset av det högsta budet.
nackdelar
Medan du får en bra bit av fastighet till ett lägre pris kan det tyckas vara ett fynd, det finns flera faktorer att tänka på. För en, kan de ursprungliga husägare fortfarande bo i hemmet, och den nya köparen kan behöva juridisk hjälp att skjuta upp dem. För det andra kan de tidigare ägarna ha trashat inuti när de lämnade, göra ombyggnad eller renovering av fastigheten dyrare. För utestängningar som säljs på domstolstorget är det inte i allmänhet en inspektion av fastigheten i förväg. Den tredje nackdelen är att 100 procent av det kontantpris som erbjöds beror på när budet förklaras vinnaren.
