Det är alltför lätt att hyra ett kontor bara för att ta reda på att du inte behövde så mycket utrymme som du någonsin förväntade dig eller att du behöver så mycket mer utrymme som du behöver flytta till en ny byggnad. Oavsett orsaken, om du har mer utrymme än du behöver, kan det vara ett bra affärsbeslut att återhämta vissa av din hyra genom att försöka hyra kontorsutrymmet.
Varför hyra ut ditt utrymme?
De flesta företag hyr ut sina kontorslokaler i form av en, två, fem eller 10 år. Dessa leasingavtal tenderar att innehålla stora avgifter om hyresgästen bryter mot dessa villkor och lämnar fastigheten tidigt. Om du behöver leda ut ett utrymme innan leasingperioden löper ut kan det vara fördelaktigt att hyra ut kontorsytan i stället för att bryta hyreskontraktet och betala ett straff även om du hyra ut bostaden för mindre än du betalar och ändå hamnar i förlust.
Alternativt, om du har utrymme som du inte behöver eller inte använder, kan du få lite extra inkomst genom att hyra ut området istället för att släppa ut det. Även om du tror att du kanske behöver platsen senare, kan en korttidig kommersiell uthyrning av bostäder hjälpa till att hindra dig från att slösa bort pengar på oanvända kontorslokaler tills du är i en position där du behöver hela mängden utrymme på ditt kontor.
Besluta huruvida man ska subletta
Först avgöra om idén är till och med möjlig. Kontrollera ditt leasingavtal för att se till att du kan hyra hela eller en del av din egendom. Vissa hyror tillåter subleasing men endast för hela fastigheten, inte en del av det. Om du hyr ut en del av ditt kontor, se till att det område du överväger att hyra ut är något som folk vill hyra och om det är logistiskt genomförbart med tanke på byggnadsingångar, parkering mm
Inse att du kommer att vara ansvarig för skadorna om underleverantören förstör egendomen. Om underleverantören slutar betala hyra, är du fortfarande ansvarig för hyran. Om du hyra ut, var noga med att ta ut en skada som motsvarar en månads hyran och överväga att få en kommersiell uthyrningsförsäkring. Dessa kan åtminstone hjälpa till att kompensera vissa problem som kan uppstå vid subletting.
Var noga med att utvärdera ditt företags behov av integritet. Om du leaser ett öppet kontor och du arbetar inom det medicinska området, kan du förmodligen inte komma iväg med underleasing kontorsutrymme där människors privata medicinska uppgifter kan ses av dem utanför företaget. Detsamma gäller om du befinner dig inom det juridiska området eller någon annan bransch som hanterar känslig information.
Också, överväga hur flytten kommer att se till anställda och kunder. Subletting kan göra att det verkar som om du har ekonomiska problem. Du vill inte förlora anställda som behöver ständig anställning och kan känna att deras jobb hotas. Du vill inte heller skrämma bort kunder som vill veta att ditt företag är stabilt. Medan du kanske effektivt kan kommunicera med dina anställda, är det mycket svårare att uttrycka för kunderna.
Så här lägger du ut Office Space
Om du är säker på att du är redo att hyra ut, var noga med att försiktigt skärpa hyresgästerna. Du måste se till att ett företag inte bara tar hand om fastigheten utan också betalar på ett tillfredsställande sätt. Du vill också se till att du kan hantera dela ett utrymme med företaget om du fortfarande upptar en del av kontoret.
Det är värt att notera att de flesta leasingavtal som tillåter uthyrning kräver att hyresvärden godkänner underleverantören, och du kan till och med behöva betala för godkännandeprocessen, så du vill se till att du hittar en hyresgäst som din hyresvärd godkänner. Dessutom förbjuder vissa hyresavtal att underlätta för företag som redan finns i byggnaden eller till företag i liknande branscher som de som redan finns i byggnaden. Se till att du noggrant granskar alla uthyrningsbestämmelser i ditt leasingavtal innan du annonserar din notering, eftersom du inte vill slösa tid att förhandla med en potentiell underleverantör som inte kan lagligt flytta in i din byggnad.
Subletting processen kan lättas genom att arbeta med en erfaren fastighetsmäklare som kan granska alla klausuler i ditt befintliga leasingavtal, annonsera noteringen för dig och skärm potentiella hyresgäster för dig. Självklart kommer denna tjänst inte billigt, så noggrant väger värdet av dessa tjänster mot vad du ska betala fastighetsmäklaren om du tror att du själv kan hantera jobbet.
När du väl valt rätt hyresgäst måste du komma överens om villkoren för hyresavtalet med din nya underleverantör. Detta bör innehålla detaljer som en deposition, verktyg, delade bekvämligheter, parkering, branding, potentiella renoveringar och den övergripande arbetsmiljön på kontoret. Skapa ett kontrakt och få din advokat att se över det innan du har det andra företagets tecken.
Begränsningar av uthyrningsuthyrning
De flesta företag som vill hyra kontorslokaler räknar med att betala en lägre hyra. Det betyder att du förmodligen måste debitera mindre än du betalar per kvadratmeter om du inte betalar mycket mindre än marknadsvärdet. Utöver detta förbjuder många leasingavtal de som förlorar sitt utrymme från att göra vinst. Så i allmänhet borde du räkna med att debitera mindre än vad du betalar.
Å andra sidan förbjuder vissa hyresavtal faktiskt företaget att hyra ut ett utrymme från att debitera mindre än vad de betalar hyresvärden. Detta problem kan avvärjas genom att erbjuda utrymme till samma pris per kvadratmeter som du betalar och sedan erbjuda att lägga in ytterligare "fria" kontorslokaler som en del av den kortfristiga detaljhandeln, vilket ger dig ett genomsnittligt pris per kvadratmeter som är fortfarande lägre än vad du betalar.
För att ytterligare komplicera saker förbjuder vissa hyresavtal att annonsera priset för en uthyrning, så i det här fallet måste du ange i annonserna att de som är intresserade bör fråga om prissättning, eller du kan helt enkelt ange att priset är förhandlingsbart.
Beräkna kostnaden
När du väl har tagit hänsyn till de restriktioner för uthyrningspriser som anges i ditt leasingavtal måste du räkna ut hur mycket du vill få utrymmet. Det bästa är att jämföra vad du betalar till den genomsnittliga kommersiella hyra per kvadratmeter med postnummer. Om ditt leasingförbud förbjuder dig från att tjäna vinst på utrymmet som du har subleased och du betalar mycket mindre än den genomsnittliga marknadsräntan, kan du eventuellt debitera exakt vad du betalar.Om ditt hyresavtal förbjuder dig att ta ut mindre än vad du betalar, och du måste kasta in "ledigt" utrymme för att hyra ut fastigheten, kommer du förmodligen att debitera detsamma som du betalar också, vet att det kommer att genomsnittet ut till mindre.
Självklart kommer hur länge tid du sublätter fastigheten också att göra en skillnad. Ju kortare tiden på en subletterm, desto färre hyresgästerna kommer att vara intresserade eftersom få företag vill flytta in i ett utrymme bara för att behöva flytta ut igen inom ett år. Om du har fem eller flera år kvar på ditt leasingavtal kan du komma undan med att ta mellan 70 och 90 procent av marknadsvärdet för ditt utrymme. Det numret kommer att gå ner eftersom leasingperioden blir kortare och kortare. Om du har ett år eller mindre måste du ta ut en dramatiskt reducerad skattesats för att vädja till potentiella hyresgäster. Om ditt leasingförbud förbjuder avgifter mindre än vad du betalar för hyra, kan det här bli opraktiskt även med möjlighet att inkludera bonus "ledigt" utrymme för underleverantören.
